此前银监会房地产政策测试结果显示

2020-05-30 14:56

有市场人士担心,前两年,各地方政府上马大量投资项目,其融资平台所筹资金多数以土地作抵押,并以卖地收入作为今后偿债的基础。一旦地价下跌、土地成交锐减,债务压身的地方政府或将面临更为沉重的负担。

房价下行似乎已不成悬念。但今年房价降幅会有多大,房价是否能迎来深跌拐点?这些问题目前成为焦点。

房地产市场的调控最终要体现在房价的同比下降。当前房价仅仅呈现价格的环比下降,同比仍处于上涨状态,房价居高不下的局面没有真正改变,房价反弹的可能性还很大。据中原地产掌握的数据,目前大部分城市的租售比超过500比1,收入比更是远远超过20年比1,虽然国内因为收入构成及消费习惯和国外不一致,但是目前来看,房价相比普通购房者收入悬殊还很大,楼市距离房价的合理区间还有较大的距离。业内人士预计,从目前市场、政策等因素综合分析,今年3月份左右楼市将会出现价格同比下降的实质性下调。2012年房价或可继续下调10%到20%。

楼市调控不仅考验开发商的资金链,同时也将考验地方政府。按照规定,一些地方政府的土地出让收入中,除10%需定向用于保障房建设,10%用于教育领域之外,另有相当部分将纳入地方财政,并用于土地征收、拆迁等土地一级开发工作,以及公共基础设施建设。

2011年12月20日,在一片冷清之中,武汉土地交易中心终于完成了年度收官之作。竞拍现场,许多被业内人士所看好的“优质地块”都不再抢手,没有出现多人竞争的场面。原计划上市的30宗地块中实际成交28宗。其中,24宗因仅有一名竞买人,不得不以底价成交。

最近从市场传来的信息也很抢眼,特别是从一线城市上海以及一些龙头房企开始的降价举动给人们的预期带来较大影响。在远郊普通住宅项目降声四起后,知名房企星河湾[最新消息价格户型点评]不久前将上海的两个高端项目价格下调15%~20%,同时对老业主进行差价补偿,预补偿资金6亿元的消息,更被业内外看作是调控刺破豪宅堡垒的"标志"。

土地出让面积的减少,直接导致了土地出让金收入的下降。据统计,2011年,武汉土地出让总金额为530亿元左右。与2010年相比,虽然卖地数量相差不多,但收入却减少了32%左右。上海、北京成为仅有的两个迈入“千亿俱乐部”的城市,去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元,同比减少20.4%和35.8%。

此前银监会房地产政策测试结果显示,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。部分商业银行代表也认为,银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击。很多人由此对房价下降的预期变得乐观。然而对此银行及房地产业界的否定声也很强烈。财经评论人士叶檀此前称,全国房价同比下降30%市场将崩溃。聂梅生以"半阴半阳"形容当下房价,认为现在房价只是处在下降通道的"节点"。

业内人士认为,判断房价走势重要的依据是房地产数据。目前市场上的各种数据缺少统一口径。银监会所言能抗跌房价下降50%,应该是从个人房贷角度而言。这当中可能没有包括开发贷款和没贷款购房部分。政府权威部门统计局公布的房地产数据只包括了国内70个城市的房价变化指数,并没有公布全国或70个城市平均房价的数据。而且当下各城市的房价统计也有不同。北京是去年已明确"新建普通商品房价"比前年下降6.3%的城市,但去年北京的统计方式和别的城市对"新建商品住宅"的统计有所不同,北京只统计了新建商品住房中新建的、北京市住建委定义的"普通住宅",并且将保障性住房价格一并纳入"新建普通商品房价"中。由于统计口径不同,大家往往不在一个参考面上,彼此之间无法加以比较,再加上不同机构考量市场的视角不同,所言结果产生的差异也会很大。

在此冷清的土地市场下,大部分城市尽管苦苦努力,仍未完成全年土地供应计划。据统计,2011年杭州主城区共成交土地56宗,总成交面积约2205亩,创五年来最少出让面积,距离今年4000余亩的供地计划还有近半的差距。

除此之外,“延期”也已成为武汉下半年土地拍卖会“无法回避的痛”。去年12月13日,武汉倒数第二场土地拍卖会14宗地块因故延期。9月16日,出让32宗地,5宗延期;10月31日,出让21宗地,9宗延期;12月1日,计划出让35宗地,35宗全数延期。

"看不清楚"不仅是消费者及房地产圈外人,也包括开发商。

目前,很多专业研究机构以及房地产业内实际上更多采用的是根据国家统计局发布的全国商品房总交易额与总交易量之间计算得出的全国商品房均价,以此作为判断楼市变化的依据。聂梅生认为,根据全国的商品房交易总额和交易量计算,2010年全国的商品房平均价格为每平方米5000元,而2011年接近5500元,增福同比仍上升约5%。在调控依然从紧的形势下,今年房价很可能出现实质性下跌,涨幅会进一步下降,但不会出现"跳崖"式下跌,全年同比或在3%-4%之间。

审计署1月4日公布数据显示,截至2010年底,我国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.97亿元。三级政府负有偿还责任的债务率,即负有偿还责任的债务余额与地方政府综合财力的比率为52.25%。

2011年下半年,土地市场逐渐转冷,地方财政收入受到显著影响。数据显示,去年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%。业内人士表示,卖地换钱最终还是存量透支行为,土地财政模式是不可持续的。地方政府只有彻底摆脱对“土地财政”的依赖,才能真正形成科学持续的财政收入结构。

房价会否迎来深跌拐点

(责任编辑:韩茜)

中央对房地产调控坚定的态度,让跨进新年度的人们对今年房价的走势深为关注。最近对房价"拐点"以及降幅的预判声日渐增多。

与武汉相比,北京上海等一线城市情况更加糟糕。中原地产研究机构的数据显示,去年全国主要130个城市的土地流拍、流标达到了900宗,比2010年的280宗上涨了2.2倍,其中居住类流标达到了420宗,比2010年的130宗上涨了223%。

债务压身地方政府面临多重压力

日前北京市已明确,去年新建普通住房成交均价比前年下降6.3%,新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点,在环比连续3个月停涨后,去年10月份开始下降。国家统计局公布的去年11月分统计数据显示,全国70个城市房价环比平均下调幅度达到了0.19%,环比下跌城市三年来首次达到了49个。同比上涨幅度在11月也放缓,同比上涨2.38。11月份,全国房地产开发景气指数为99.87,成为近27个月以来的新低。

财政部最新公布的《公共财政收支情况》显示,2011年11月全国财政收入6457.32亿元,增幅比上月降低6.3个百分点,延续2011年9月份以来的回落态势,其中房地产交易量下降是影响财政收入增幅减少的重要因素。

延期、流拍、底价成交、优质地身价跳水、地价回到三年前……去年年末的武汉土地市场,充斥着一系列透着冷意的词汇。

市场冷清土地出让金收入缩水

资讯排行

 

推荐阅读